La burbuja de 2008 cerró el grifo de los bancos hacia el sector inmobiliario y constructor y desde entonces no ha vuelto a abrirlo de la misma manera. El suelo y el desarrollo de nuevas viviendas requieren de grandes dosis de financiación que, por ahora, llega con cuentagotas por los cauces tradicionales, lo que obliga cada vez más al ladrillo a buscar refugio en fuentes alternativas.
Los grandes bancos están dispuestos a financiar la compra de vivienda, de hecho, mantienen desde hace tiempo una intensa guerra hipotecaria para captar clientes, sin embargo, apenas participan en el desarrollo de suelo urbanizable, algo clave para que las promociones nuevas puedan arrancar, así que cada vez más las compañías recurren a fondos y vehículos de financiación al margen del sistema habitual para conseguir el dinero que necesitan. Incluso aunque eso suponga pagar entre un 2% y un 5% más, según fuentes del mercado, de lo que le ofrecen los grandes bancos.
Actualmente, las principales barreras que impiden que la financiación bancaria se destine al desarrollo de suelo son la incertidumbre jurídica, los largos plazos de maduración y la falta de garantías, tal y como quedó patente en el evento Real Estate Financing Forum, promovido y organizado recientemente por Planner Exhibitions, en Madrid. "El mayor problema de financiar el suelo es que no hay certeza sobre cuándo se podrá empezar a construir y cuándo se podrá vender", explicó entonces Carolina Roca, presidenta de Asprima. Roca alertó de las consecuencias que esto supone para la creación de nuevas viviendas en un momento de crisis habitacional como el que atraviesa España. "El sector necesita duplicar la producción de vivienda, pero la financiación para suelo es prácticamente inexistente. Sin inversión en suelo hoy, no habrá vivienda nueva en el futuro", alertó.
En este contexto han adquirido protagonismo vehículos especializados y plataformas de crowdlending (una forma de financiación en la que las personas prestan dinero a otras personas o empresas a través de plataformas online) a las que cada vez recurren más las pequeñas y medianas firmas del sector inmobiliario. "El tipo de financiación más común va desde préstamos puente para adquisición de activos hasta préstamos promotores para ejecución de obra y refinanciación", apuntan desde Gibobs, una firma que presta servicio a los promotores para la búsqueda de préstamo promotor entre más de 70 entidades.
Las estimaciones del sector apuntan a que este tipo de financiación no dejará de crecer en los próximos años en un contexto marcado por la timidez de los bancos para financiar en este sector y la elevada necesidad de nuevas construcciones que demanda el actual mercado residencial. "En los próximos cinco años, la financiación alternativa jugará un papel complementario y clave, incrementando su cuota de mercado del actual 10-15% a un 30-40%, especialmente en proyectos donde la banca tradicional, debido a su estricta regulación, encuentra limitaciones en la asunción de riesgos", comparten desde Gibobs con EL MUNDO. "En nuestro caso, hemos duplicado el volumen de operaciones con financiación alternativa respecto al año anterior, lo que demuestra que estas opciones están ganando terreno y consolidándose poco a poco en el sector", añaden.
Normalmente son operaciones de tickets más pequeños las que recurren a esta opción alternativa, con volúmenes entre 1 y 2 millones de euros, sin embargo, las firmas del sector detectan un incremento progresivo también en este aspecto. Izilend, un vehículo de financiación alternativa de FS Capital fundado en 2018 y con presencia en España y Portugal, cerró 2024 con más de 250 millones de euros financiados, el doble que el ejercicio anterior, y con una cartera en la que contaron con préstamos de entre 20 y 50 millones de euros.
Los activos residenciales son el principal destino de esa financiación, fruto de la necesidad de oferta de vivienda que hay en España, si bien poco a poco se van incorporando otras tipologías como los centros comerciales, los hoteles o las naves logísticas.
Dentro de la financiación alternativa, destacan también otras opciones ofrecidas por gestoras de capital privado, como los préstamos promotor para desarrollar obra nueva residencial para venta (BTS) sin comercialización en tipo fijo por debajo del 11%, o refinanciaciones de activos inmobiliarios en tipo variable Euríbor +6%.